Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n'est plus considéré comme décent et ne peut plus être proposé à la location dans les conditions ordinaires. Cette évolution renforce le lien entre passoire thermique, interdiction de location et fenêtres dans l'esprit de nombreux bailleurs. De nombreux propriétaires bailleurs du Doubs, du Jura et de Haute-Saône se tournent alors vers leurs menuiseries extérieures, souvent anciennes, parfois encore en simple vitrage, en espérant que leur remplacement suffira.
La réalité est plus nuancée. Le sujet passoire thermique, interdiction de location et fenêtres repose sur une logique globale, celle de la performance énergétique de l'ensemble du logement. Voici le calendrier réglementaire, le poids réel des fenêtres dans l'étiquette énergie et la méthode pour prioriser vos travaux sans vous tromper de chantier.
Passoire thermique, interdiction de location et fenêtres
Temps de lecture : ~9 min
1. Passoire thermique, interdiction de location et fenêtres : ce que dit vraiment la réglementation
2. Le calendrier des interdictions de location selon la classe DPE
3. Les fenêtres anciennes rendent-elles un logement interdit à la location ?
4. Remplacer vos fenêtres pour améliorer le DPE, quel gain réel ?
5. Logement classé F, peut-on encore louer en 2026 ?
6. Quels travaux prioriser pour sortir d'une passoire thermique
7. Droits du locataire et obligations du propriétaire bailleur
8. Notre accompagnement dans le Doubs, le Jura et la Haute-Saône
9. Agir dès 2026 face à la passoire thermique et à l'interdiction de location
10. Questions fréquentes sur passoire thermique, interdiction de location et fenêtres
Passoire thermique, interdiction de location et fenêtres : ce que dit vraiment la réglementation
Une définition globale de la passoire thermique
Une passoire thermique désigne un logement dont la performance énergétique globale est insuffisante, c'est-à-dire classé F ou G sur l'échelle du Diagnostic de Performance Énergétique. Ce classement ne dépend pas d'un équipement isolé mais d'un ensemble de postes : le chauffage, l'eau chaude sanitaire, le refroidissement, la ventilation et les caractéristiques de l'enveloppe du bâtiment.
Les fenêtres entrent dans cette dernière catégorie, au même titre que l'isolation des combles, l'isolation des murs ou l'isolation du plancher bas.
La Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a progressivement intégré un critère de performance énergétique aux critères de décence définis par le décret n°2002-120. Autrement dit, un logement trop énergivore devient un logement non décent au sens de la loi, que ses fenêtres soient en bois, en PVC ou en aluminium. Le Ministère de la Transition écologique raisonne sur l'étiquette énergie globale, pas sur un composant précis. C'est une distinction essentielle pour tout propriétaire bailleur qui cherche à sécuriser son bien avant une remise en location.
Le calendrier des interdictions de location selon la classe DPE
Les principales échéances du calendrier DPE
Le calendrier de sortie du marché locatif des logements les plus énergivores est échelonné sur plus de dix ans. Il concerne les locations vides et meublées du parc privé, ainsi que certains baux mobilité, et s'applique au moment de la mise en location ou du renouvellement du bail. Le DPE doit par ailleurs être annexé au contrat de location.
Calendrier des interdictions de location selon la classe DPE
• Classe DPE: G très énergivore Situation applicable: Logements dépassant 450 kWh d'énergie finale par m² et par an considérés comme non décents Échéance: Depuis le 1er janvier 2023
• Classe DPE: G Situation applicable: Tous les logements classés G ne sont plus considérés comme décents Échéance: Depuis le 1er janvier 2025
• Classe DPE: F Situation applicable: Les logements classés F deviennent non décents à leur tour Échéance: À partir du 1er janvier 2028
• Classe DPE: E Situation applicable: Les logements classés E seront concernés Échéance: À partir du 1er janvier 2034
En 2026, l'urgence concerne donc les biens classés G déjà hors des clous et les biens classés F, dont l'échéance tombe dans deux ans. Pour un bailleur qui gère plusieurs logements anciens, comme c'est souvent le cas dans les centres de Besançon, de Vesoul ou de Dole, la planification des travaux poste par poste devient un vrai sujet de gestion de patrimoine.
Bon à savoir
Le DPE doit être valide et annexé au bail. Avant d'engager le moindre devis, vérifiez sa date de réalisation, la méthode employée, l'étiquette énergie, l'étiquette climat et les recommandations de travaux qu'il contient.
Les fenêtres anciennes rendent-elles un logement interdit à la location ?
Simple vitrage et interdiction de location
Non, pas automatiquement. L'ancienneté des menuiseries n'entraîne aucune interdiction en soi. Un logement équipé de simple vitrage peut encore être loué s'il respecte les critères légaux de décence applicables, et à l'inverse un logement doté de fenêtres récentes peut rester classé G si la toiture, les murs et le système de chauffage sont très déperditifs. L'idée reçue selon laquelle le simple vitrage serait interdit en location mérite donc d'être corrigée.
Cela ne signifie pas que les menuiseries sont neutres. Des fenêtres en simple vitrage, des joints dégradés ou des dormants déformés génèrent des infiltrations d'air, des ponts thermiques au niveau des tableaux, de la condensation sur les vitrages et une sensation de paroi froide. Dans une maison ancienne du Haut Doubs, où les hivers sont longs, ces déperditions thermiques pèsent lourd sur la consommation d'énergie finale et sur le confort thermique ressenti par le locataire. Deux notions doivent rester distinctes : les fenêtres énergivores, qui sont une caractéristique technique d'un élément du bâti, et la passoire énergétique, qui qualifie la performance globale du logement.
Remplacer vos fenêtres pour améliorer le DPE, quel gain réel ?
Un levier parmi d'autres pour améliorer le DPE
Le remplacement de menuiseries agit sur le coefficient de transmission thermique des parois vitrées. Passer d'un simple vitrage à un double vitrage performant réduit nettement les pertes au droit des fenêtres, supprime les entrées d'air parasites et améliore l'étanchéité à l'air de l'enveloppe. Le triple vitrage, pertinent sur des façades peu ensoleillées ou dans une logique de maison très performante, ajoute un gain supplémentaire mais ne se justifie pas partout. L'ampleur du résultat dépend de la surface vitrée, de l'orientation, de la qualité de la pose et de l'état général du bâtiment.
Prenons un logement type de notre secteur, une maison individuelle des années 1970 à Pontarlier, classée G, avec des fenêtres bois simple vitrage, des combles faiblement isolés et une chaudière ancienne. Si le chantier se limite aux menuiseries, le confort progresse immédiatement, les courants d'air disparaissent et la condensation recule, mais l'étiquette peut ne gagner qu'un cran, voire rester dans la même classe. Si le même logement bénéficie d'une isolation des combles, du remplacement des fenêtres et d'une ventilation remise en état, le saut d'étiquette devient beaucoup plus probable. Seul un audit énergétique ou un bilan thermique réalisé sur votre bien permet de chiffrer précisément ce gain, et nous ne promettons jamais un résultat de classe sans cette étape.
Attention également à un point technique trop souvent négligé. Des fenêtres très étanches posées dans un logement mal ventilé peuvent aggraver l'humidité. Le remplacement des menuiseries doit toujours s'accompagner d'une réflexion sur les entrées d'air et sur la ventilation mécanique contrôlée, sous peine de déplacer le problème au lieu de le résoudre.
Logement classé F, peut-on encore louer en 2026 ?
Oui. Un logement classé F peut encore être loué jusqu'au 1er janvier 2028, sous réserve de respecter les autres critères de décence. En revanche, il est déjà soumis au gel des loyers. Depuis le 24 août 2022, l'augmentation du loyer des logements classés F et G est interdite dans plusieurs situations, notamment lors d'une nouvelle location, d'un renouvellement de bail ou d'une reconduction tacite. Cette mesure est souvent confondue avec l'interdiction de location alors qu'elle en est distincte.
L'interdiction de location porte sur la possibilité même de proposer le bien sur le marché locatif. Le gel du loyer, lui, n'empêche pas de louer mais bloque la revalorisation du loyer. Pour un bailleur qui détient un bien classé F, 2026 et 2027 constituent donc une fenêtre de tir confortable pour planifier une rénovation par poste plutôt que de subir un chantier en urgence début 2028.
Quels travaux prioriser pour sortir d'une passoire thermique
La logique officielle est claire : les travaux doivent s'inscrire dans une stratégie globale de rénovation énergétique et non se résumer à un équipement unique. Avant de signer un devis, il est utile de hiérarchiser les postes en fonction des déperditions réelles du logement.
Voici les postes généralement examinés en priorité dans une maison ancienne de Franche-Comté :
• l'isolation de la toiture ou des combles, souvent le premier gisement d'économies
• l'isolation des murs et du plancher bas, selon la configuration du bâti
• le remplacement d'un système de chauffage ancien et la production d'eau chaude
• l'amélioration ou la création d'une ventilation adaptée
• le remplacement des fenêtres, portes-fenêtres et portes d'entrée, avec traitement des ponts thermiques à la pose
• la réduction des infiltrations d'air et la reprise de l'étanchéité à l'air
Une rénovation globale reste la voie la plus sûre pour changer d'étiquette, mais elle n'est pas toujours finançable en une fois. Le phasage sur plusieurs années, avec un devis détaillé qui permet de traiter d'abord les pièces les plus exposées, est une approche que nous pratiquons régulièrement. Après travaux, un nouveau DPE est nécessaire pour mesurer le résultat, car une facture de remplacement de fenêtres ne prouve en rien que le logement est redevenu décent.
Droits du locataire et obligations du propriétaire bailleur
Un locataire qui constate un logement potentiellement indécent peut demander par écrit au propriétaire la réalisation des travaux nécessaires, conserver les preuves des désordres constatés, solliciter un avis professionnel, engager une procédure amiable puis, en cas de blocage persistant, saisir les organismes compétents ou le juge. Il ne doit pas décider seul de suspendre le paiement du loyer, ce qui créerait un litige supplémentaire.
Du côté du bailleur, il n'existe pas d'obligation générale imposant d'installer du double vitrage dans chaque pièce. L'obligation porte sur la décence du logement et, progressivement, sur son niveau minimal de performance énergétique. Le choix des travaux relève du propriétaire, dès lors que le résultat réglementaire est atteint. Lorsque les travaux sont nécessaires au maintien du logement en état de décence, ils relèvent en principe des obligations du bailleur. Pour vous orienter sur les dispositifs d'accompagnement et de financement, les plateformes publiques France Rénov' et l'Agence Nationale de l'Habitat restent les références à consulter, car les conditions évoluent chaque année.
À retenir
Le remplacement des menuiseries améliore le confort immédiatement, mais seul un regard global sur l'enveloppe du bâtiment, le chauffage et la ventilation garantit un changement d'étiquette au DPE.
Notre accompagnement dans le Doubs, le Jura et la Haute-Saône
Artisan RGE installé depuis 1988, nous posons nous-mêmes l'intégralité des menuiseries que nous vendons, sans aucune sous-traitance. Pour un propriétaire bailleur ou un professionnel de l'immobilier qui gère plusieurs biens classés F ou G, cela signifie un interlocuteur unique, des délais tenus et une garantie décennale claire. Nous intervenons notamment à Besançon, Pontarlier, Valdahon, Dole, Arbois, Vesoul et Baume-les-Dames, avec des marques reconnues en PVC et en aluminium, du double vitrage au triple vitrage selon l'exposition et les objectifs de performance.
Notre méthode commence toujours par une analyse du bâti et de vos contraintes, avant l'étude technique, la préparation du chantier et la réalisation. Vous pouvez consulter nos solutions de fenêtres et nos réalisations. Pour un chiffrage précis sur un logement locatif, la demande se fait depuis notre page contact.
Agir dès 2026 face à la passoire thermique et à l'interdiction de location
Le lien entre passoire thermique, interdiction de location et fenêtres est réel mais indirect. Les menuiseries anciennes aggravent les déperditions et l'inconfort, elles ne déclenchent jamais à elles seules une interdiction. Ce qui compte, c'est l'étiquette globale du logement, avec une échéance déjà passée pour la classe G, une échéance en 2028 pour la classe F et une échéance en 2034 pour la classe E. Agir dès 2026 permet de choisir ses travaux, de les étaler et de les financer sereinement, plutôt que de subir une mise hors marché locatif.
L'essentiel à retenir pour vos menuiseries et le DPE
En résumé, un logement classé F ou G est concerné par les mesures visant les passoires thermiques, avec des interdictions de location qui dépendent de l'étiquette DPE globale et non des seules fenêtres. Remplacer des menuiseries anciennes reste un chantier pertinent pour réduire les déperditions et améliorer le confort, à condition de l'intégrer dans une stratégie de rénovation plus large portant aussi sur l'isolation, le chauffage et la ventilation, et de faire vérifier le résultat par un DPE à jour.
FAQ
Un nouveau DPE est-il obligatoire après le remplacement des fenêtres ?
Il n'est pas obligatoire en soi, mais il est indispensable si vous souhaitez prouver que votre logement a quitté une classe interdite à la location. Sans nouveau diagnostic, l'étiquette officielle reste celle du DPE en cours de validité annexé au bail.
Les règles d'urbanisme peuvent-elles limiter le choix des menuiseries ?
Oui. En secteur protégé ou aux abords d'un monument historique, les teintes, les matériaux et les partitions de vitrage peuvent être encadrés. Une déclaration préalable de travaux est souvent requise pour modifier l'aspect extérieur d'une façade.
PVC ou aluminium pour un logement mis en location ?
Le PVC offre un très bon rapport performance-prix sur des dimensions standard, l'aluminium permet des profilés fins et de grandes surfaces vitrées. Dans un bien locatif ancien, le choix se fait surtout selon les dimensions des baies, l'exposition et le budget disponible.
Un logement en copropriété change-t-il quelque chose à la démarche ?
Oui, le remplacement des fenêtres touche une partie commune à usage privatif dans la plupart des règlements. Une autorisation de l'assemblée générale est généralement nécessaire avant d'engager le chantier.
Faut-il prévoir un délai particulier entre le devis et la pose ?
Les menuiseries sur mesure demandent un temps de fabrication après la prise de cotes définitive. Pour une remise en location, il est prudent d'anticiper plusieurs semaines entre la validation du devis et la fin de pose.
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